तेजी से शहरीकरण, जनसंख्या घनत्व और आर्थिक विकास ऊंची इमारतों के निर्माण के लिए प्राथमिक प्रेरणा हैं, और जबकि कई भारतीय शहर पहले से ही ऊर्ध्वाधर चढ़ाई पर हैं, वे अभी भी अन्य वैश्विक शहरों से मेल नहीं खाते हैं।

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ऊंची इमारत के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिए, किसी इमारत की ऊंचाई कम से कम 150 मीटर होनी चाहिए। भारत में 123 पूरी तरह से तैयार ऊंची इमारतें हैं, जिनमें से 102 अकेले मुंबई में हैं। अमेरिका स्थित गैर-लाभकारी संस्था काउंसिल ऑन टॉल बिल्डिंग्स एंड अर्बन हैबिटेट (सीटीबीयूएच) द्वारा संकलित विश्वव्यापी रैंकिंग में भारत 12वें स्थान पर है।

यह CTBUH है जो ऊंची और अत्यधिक ऊंची इमारतों के लिए ऊंचाई के मानक निर्धारित करता है। अति-ऊँची इमारतें वे होती हैं जो 300 मीटर या उससे अधिक ऊँची होती हैं।

सीटीबीयूएच सूची में शीर्ष पर 3,320 ऊंची इमारतों के साथ चीन है, इसके बाद संयुक्त राज्य अमेरिका है, जिसमें 902 ऊंची इमारतें हैं - 318 अकेले न्यूयॉर्क शहर में हैं। दुबई की बुर्ज खलीफा 828 मीटर की दुनिया की सबसे ऊंची इमारत है। भारत में, केवल एक - मुंबई की 300.6-मीटर लोखंडवाला मिनर्वा - सुपर-लंबी श्रेणी में आती है। लेकिन हाल ही में ऊंची संरचनाओं के प्रसार के बावजूद, भारत अभी भी एशिया में इंडोनेशिया, थाईलैंड और फिलीपींस जैसे देशों से पीछे आठवें स्थान पर है।

एक बयान से भी ज्यादा

अमेरिकी अर्थशास्त्री जेसन बर्र ने अपनी नवीनतम पुस्तक "सिटीज इन द स्काई: द क्वेस्ट टू बिल्ड द वर्ल्ड्स टालेस्ट स्काईस्क्रेपर्स" में लिखा है, "दुनिया की सबसे ऊंची इमारत से ज्यादा कुछ भी नहीं कहता कि हम वैश्विक परिदृश्य पर पहुंच गए हैं।"

वह लिखते हैं, एम्पायर स्टेट बिल्डिंग (1930 और 1971 के बीच दुनिया में सबसे ऊंची) का प्रतिष्ठित रूप, "अमेरिकी उद्यमशीलता और इंजीनियरिंग कौशल के लिए एक वैश्विक प्रकाशस्तंभ था... और अन्य शहर अपने संस्करण को खड़ा करके इसके जादू की नकल करना चाहते हैं, चाहे वह कोई भी हो" शंघाई टॉवर, बुर्ज खलीफा, या ताइपे 101।"

हालाँकि, जैसा कि बर्र ने एचटी को बताया, इन टावरों का एक आर्थिक तर्क भी है: "देशों के लिए, विशेष रूप से एशिया में, यह एक संकेत है (दुनिया के लिए) कि वे व्यापार के लिए खुले हैं और प्रत्यक्ष विदेशी निवेश प्राप्त करने के लिए उत्सुक हैं।"

भारत की प्रति व्यक्ति जीडीपी के आधार पर, इसके शहरों में ऊर्ध्वाधर वृद्धि "बिल्कुल वहीं है जहाँ हम इसकी भविष्यवाणी करेंगे।"

लेकिन बर्र ने बताया कि भारत को "अभी भी उन्हें (ऊंची इमारतों को) संयुक्त अरब अमीरात, चीन या मलेशिया जैसे अन्य एशियाई देशों की तरह ही नियोजित करना है।"

मुंबई: जल्दी उठने वाला

शहरी भारत में ऊर्ध्वाधर विकास का नेतृत्व मुंबई ने किया, जहां जनसंख्या, समृद्धि और भौगोलिक बाधाओं में वृद्धि के कारण ऊंची इमारतें एक आवश्यकता बन गईं। शहर की पहली गगनचुंबी इमारत, कारमाइकल रोड पर 80 मीटर की उषा किरण, 1961 में बनाई गई थी। वर्षों से उषा किरण अंबानी और गोदरेज सहित देश के कुछ सबसे समृद्ध परिवारों का घर थी।

हालाँकि, ऊँची इमारतों के निर्माण में केवल 2000 के दशक में तेजी आई क्योंकि उदारीकरण के बाद विकास स्थिर हो गया। भारतीय उद्योग परिसंघ (सीआईआई) और अंतरराष्ट्रीय संपत्ति परामर्श कंपनी सीबीआरई की 2023 की रिपोर्ट में कहा गया है कि भारत की लगभग 77% ऊंची इमारतें मुंबई में हैं और शहर का लंबवत विकास जारी रहेगा।

एनारॉक प्रॉपर्टी कंसल्टेंट्स ने अगले छह वर्षों में बड़े मुंबई मेट्रोपॉलिटन क्षेत्र में 40 से अधिक मंजिलों वाली गगनचुंबी इमारतों में 34% की वृद्धि का अनुमान लगाया है।

बहुप्रतीक्षित मुंबई परियोजनाओं में वर्ली में सुपर-ऊंचा 320 मीटर पैलैस रोयाल शामिल है, जिसकी पहली रहने योग्य मंजिल 82.5 मीटर होगी; बायकुला में 282 मीटर ऊंचा आवासीय परिसर अरव और नेपियन सी रोड पर 270 मीटर ऊंचा सेसेन।

सीटीबीयूएच डैशबोर्ड के अनुसार, कोलकाता भारत का दूसरा सबसे ऊंचा शहर है, जहां दस इमारतें 150 मीटर या उससे ऊंची हैं। शहर की सबसे ऊंची संरचना, 249 मीटर ऊंची 42 का निर्माण 2019 में किया गया था। भारत में गुरुग्राम और नोएडा तीसरे स्थान पर हैं, इसके बाद हैदराबाद और बेंगलुरु हैं। एनारॉक के अनुज पुरी ने कहा, जैसे-जैसे शहरीकरण तेज होता है और जमीन की कीमतें बढ़ती हैं, बाहर की बजाय ऊपर की ओर निर्माण अधिक आर्थिक रूप से व्यवहार्य और कुशल हो जाता है।

ऊँचे लक्ष्य के लिए उत्प्रेरक

मुंबई में, शहर के दक्षिण-मध्य भागों और मलाड, गोरेगांव, बोरीवली, पवई, विक्रोली और कांजुरमार्ग जैसे नए सूक्ष्म बाजारों में पुराने भूखंडों और पूर्व मिल भूमि के पुनर्विकास के हिस्से के रूप में नई गगनचुंबी इमारतें बन रही हैं। सीबीआरई में अनुसंधान, भारत, मध्य पूर्व और उत्तरी अफ्रीका के प्रमुख अभिनव जोशी ने कहा, नवी मुंबई इतनी अधिक ऊर्ध्वाधर नहीं है क्योंकि क्षैतिज जाने के लिए जमीन अभी भी उपलब्ध है।

इस साल की शुरुआत में, पश्चिम बंगाल सरकार ने कहा कि वह शहरी भूमि सीमा अधिनियम के प्रावधानों पर फिर से विचार करेगी, जिसे केंद्र द्वारा 1999 में समाप्त करने के बावजूद राज्य में अभी भी निरस्त नहीं किया गया है। विशेषज्ञों का कहना है कि इससे कोलकाता में ऊर्ध्वाधर विकास के लिए भूमि के बड़े हिस्से खुल सकते हैं। .

लेकिन सुधार पहले से ही चल रहे हैं। कन्फेडरेशन ऑफ रियल एस्टेट डेवलपर्स एसोसिएशन, बंगाल के अध्यक्ष सिद्धार्थ पंसारी ने कहा, 2015-16 से, कोलकाता में रियल एस्टेट क्षेत्र को प्रोत्साहन दिया गया है। डेवलपर्स को पूर्व-प्रमाणित हरित इमारतों पर 10% अतिरिक्त फ्लोर एरिया अनुपात (एफएआर) और किसी भी मेट्रो कॉरिडोर के एक किलोमीटर के भीतर परियोजनाओं पर 20% अतिरिक्त एफएआर मिलता है।

रियल एस्टेट प्लानिंग में, फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) और एफएआर प्लॉट के आकार के अनुसार इमारतों के आकार और ऊंचाई का निर्धारण करते हैं। एफएसआई एक प्रतिशत है, जबकि एफएआर एक अनुपात है।

हैदराबाद में, बड़ा धक्का 2006 में आया जब तत्कालीन आंध्र प्रदेश (अब तेलंगाना) सरकार ने रियल एस्टेट निवेश को आकर्षित करने के लिए असीमित एफएसआई की अनुमति दी।

सीटीबीयूएच डैशबोर्ड हैदराबाद को भारत के पांचवें सबसे ऊंचे शहर के रूप में स्थान देता है जहां तीन 228 मीटर ऊंची इमारतें निर्माणाधीन हैं। बहुत दूर नहीं, बेंगलुरु 250 मीटर स्काई डेक पर निर्माण शुरू करने वाला है, यह ₹500 करोड़ की परियोजना है जिसे दक्षिण एशिया में सबसे ऊंची परियोजना माना जाता है।

इसे कम क्यों रखें?

हालाँकि हर कोई इन ऊँची संरचनाओं से प्रभावित नहीं है। सीटीबीयूएच इंडिया के चेयरमैन गिरीश द्रविड़ ने कहा कि हैदराबाद जैसे शहरों में ऊंचा निर्माण करने की कोई बाध्यता नहीं है क्योंकि वहां क्षैतिज रूप से विस्तार करने के लिए पर्याप्त जगह है। "हालांकि, हमें मानवीय गुण के रूप में डेवलपर्स के व्यर्थ बयानों का सम्मान करना होगा, और यही बात अमीर खरीदारों के साथ भी लागू होती है जो ऊंची मंजिलों के लिए प्रीमियम का भुगतान करने को तैयार हैं," उन्होंने कहा।

कुछ शहरों, जैसे कि दिल्ली और उसके बाहरी इलाके, ने कम ऊंचाई वाली इमारतों को चुना क्योंकि भीतरी इलाकों में पर्याप्त भूमि उपलब्ध थी। “चाहे वह डीएलएफ हो, साइबर सिटी हो, या गोल्फ कोर्स हो, इमारतें ऊंची तो हैं लेकिन इतनी ऊंची नहीं हैं कि सुपर या मेगा ऊंची की श्रेणी में आ सकें। ऐसा इसलिए है क्योंकि शहर के पास पर्याप्त भूमि है और यह परिधि में विस्तार कर रहा है, ”जोशी ने कहा।

इसी तरह, नोएडा में भी कुछ ऊंची संरचनाएं हैं। उन्होंने कहा, यहां और गुजरात के शहरों में उच्च भूकंपीयता भी एक चिंता का विषय है।

इसके अलावा, भारतीय हवाईअड्डा प्राधिकरण शहर भर में अधिकतम ऊंचाई भत्ता का सीमांकन करता है और डेवलपर को निर्माण शुरू करने से पहले एएआई से अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त करना होता है।

अधिकांश भारतीय शहर विभिन्न कारणों से क्षैतिज और बाहर की ओर फैले हुए हैं।

एक अनुभवी शहरी योजनाकार विद्याधर फाटक ने बताया कि औपचारिक नगर नियोजन नियमों के आगमन से पहले, चार या पांच मंजिला इमारतों का निर्माण धीरे-धीरे किया जाता था, जिससे मुंबई के कई आंतरिक शहर क्षेत्रों में बहुत घनी आबादी होती थी। उन्होंने कहा, कम एफएसआई, "शहरों में जनसंख्या घनत्व को नियंत्रित करने की प्रतिक्रिया" थी। उन्होंने बताया कि समस्या यह है कि एफएसआई को बाजार हस्तक्षेप के रूप में मान्यता नहीं दी गई है। “अगर सही तरीके से किया जाए, तो यह इष्टतम और कुशल भूमि उपयोग में मदद कर सकता है। अन्यथा, इससे भूमि की कीमतें बढ़ सकती हैं और फर्श की जगह की सामर्थ्य प्रभावित हो सकती है।

हाल के वर्षों में, शहर एफएसआई भत्ते के मामले में अधिक उदार हो गए हैं। ग्रेटर मुंबई ने चौड़ी सड़कों के किनारे की इमारतों के लिए एफएसआई भत्ते में ढील दी। हालाँकि, अन्य प्रमुख एशियाई शहरों की तुलना में, ये भत्ते अभी भी कम हैं। सीबीआरई विश्लेषण के अनुसार, भारतीय शहरों में आम तौर पर 2 से 5 की एफएसआई होती है, इसलिए डेवलपर्स को उच्चतर निर्माण के लिए अतिरिक्त एफएसआई के लिए भारी प्रीमियम का भुगतान करना होगा। इसके विपरीत, ताइपे 4 से 8 तक है, जबकि सियोल और ग्रेटर सियोल क्षेत्र 4 से 13 तक की अनुमति देते हैं। टोक्यो का एफएसआई 0.5 से 13 तक भिन्न होता है, हांगकांग 10 से 15 के बीच परमिट करता है, और सिंगापुर में 8.4 से 15 की सीमा होती है।

दिल्ली: एक बार काटा, जब से शरमाया

2017 में नीति आयोग की एक रिपोर्ट में भारतीय शहरों, विशेष रूप से दिल्ली-एनसीआर में एक असामान्य प्रवृत्ति पर प्रकाश डाला गया, जहां शहर के केंद्र के बजाय परिधि पर उच्च एफएसआई की अनुमति है। इसके परिणामस्वरूप केंद्रीय व्यापार जिले में जगह की कमी हो गई है, जो पूरी तरह से व्यावसायिक उपयोग के लिए आरक्षित है। नतीजतन, आवासीय इकाइयों को बाहरी इलाकों में धकेल दिया जाता है, जिससे परिवहन प्रणाली पर काफी बोझ पड़ता है।

इंडिया इन्फ्रास्ट्रक्चर रिपोर्ट-2023 में कहा गया है कि कनॉट प्लेस और दिल्ली के नियोजित क्षेत्रों को बहुत कम एफएसआई के साथ "मृत्यु के निकट" तक विनियमित किया गया है।

दिल्ली के 1962 के पहले मास्टर प्लान ने कनॉट प्लेस सेंट्रल बिजनेस डिस्ट्रिक्ट के विस्तार को प्रेरित किया, जिसमें केजी मार्ग, बाराखंभा रोड, बाबा खड़क सिंह मार्ग और जनपथ जैसी निकटवर्ती मुख्य सड़कों को शामिल किया गया। 400 के एफएआर ने इमारतों को 20 मंजिल तक बढ़ने की अनुमति दी, जिसके परिणामस्वरूप दिल्ली में पहली बार ऊंची इमारतें बनीं।

दिल्ली विकास प्राधिकरण के पूर्व योजना आयुक्त एके जैन ने कहा, लेकिन यह ऊर्ध्वाधर वृद्धि गलतियों से भरी थी।

साझा पार्किंग स्थान, बेसमेंट, पैदल यात्री प्लाजा, यातायात संचलन क्षेत्र और सामाजिक सुविधाएं बनाने के लिए भूखंडों के संयोजन के बजाय, प्रत्येक इमारत ने सीमित स्थान में अपनी विशेष पार्किंग का निर्माण किया, जिससे अराजकता का खाका तैयार हुआ।

परिणामस्वरूप, 1970 के दशक के मध्य में एफएआर को घटाकर 250 कर दिया गया और 2001 के मास्टर प्लान के तहत इसे और घटाकर 150 कर दिया गया।

हालाँकि, सरकारी परियोजनाओं को दिए गए एफएआर भत्ते का उपयोग करते हुए, मिंटो रोड पर सिविक सेंटर 112 मीटर तक बढ़ गया। दक्षिणी दिल्ली में सरकारी आवास के पुनर्विकास से पूर्वी किदवई नगर और नौरोजी नगर में वर्ल्ड ट्रेड सेंटर में ऊंची वृद्धि हुई। औद्योगिक संपदाओं में, कई उच्च-स्तरीय आवासीय अपार्टमेंट इमारतों को उनके कारखानों के बंद होने की भरपाई के लिए उच्च एफएआर प्रदान किया गया था।

पूरी हो चुकी कुछ इमारतें 125 मीटर तक ऊंची हो गई हैं। 150 मीटर के निशान को पार करने वाली निर्माणाधीन ऊंची इमारतों में करोल बाग में द अमेरीलिस वर्साचे, मोती नगर में डीएलएफ वन मिड-टाउन, शादीपुर में द लीला स्काई विला और कड़कड़डूमा में एनबीसीसी की ट्रांजिट ओरिएंटेड डेवलपमेंट परियोजना शामिल हैं। .

ऊंचाई की कीमत

बर्र ने अपनी पुस्तक में उल्लेख किया है कि ऐतिहासिक रूप से शहरों में सबसे ऊंची इमारतें शायद ही कभी पांच मंजिल से अधिक होती हैं क्योंकि लोग रहने या काम करने के लिए 50 से अधिक ऊर्ध्वाधर फीट पर चढ़ने से बचते हैं। इसका मतलब यह था कि ऊपरी मंजिलों पर संपत्ति का मूल्य सबसे कम था।

हालाँकि, 1870 के दशक के बाद से, एलीशा ओटिस के सुरक्षा एलिवेटर और अन्य नवाचारों ने न्यूयॉर्क शहर में ऊंची मंजिलों के लिए किराये की गतिशीलता को नाटकीय रूप से बदल दिया। बर्र इस "विकास की गति को 2007 में आईफोन की शुरूआत की तरह क्रांतिकारी से कम नहीं बताते हैं।"

परंपरागत रूप से, भारतीय आंगन में रहने वाली कम ऊंचाई वाली इमारतों को पसंद करते थे। देश के सबसे प्रमुख वास्तुकारों में से एक, दिवंगत चार्ल्स कोरिया ने तर्क दिया कि इस मॉडल के महत्वपूर्ण फायदे थे।

उन्होंने अपनी 2010 की किताब 'ए प्लेस इन द शेड - द न्यू लैंडस्केप एंड अदर एसेज'।

दूसरी ओर, कोरिया ने लिखा, कम ऊंचाई वाली इमारतें मालिक की आवश्यकताओं के अनुसार विकसित हो सकती हैं और उन्हें इतने भारी निवेश की आवश्यकता नहीं होती है और निर्माण में तेजी आती है।

उन्होंने कहा कि भारत और अधिकांश विकासशील दुनिया में, उच्च घनत्व केवल ऊंची इमारतों से नहीं आता है, बल्कि प्रति कमरा उच्च अधिभोग दर और खेल के स्थानों, स्कूलों, अस्पतालों और अन्य सामाजिक सुविधाओं की आपराधिक चूक से आता है। इसीलिए, दुनिया भर के अधिकांश शहरों में, गगनचुंबी इमारतें कार्यालय भवन हैं।

“सियर्स टावर (अब विलिस टावर, शिकागो) में कोई नहीं रहता है। वे 60-मंजिला अपार्टमेंट नहीं बनाते हैं जैसे हम मुंबई में बनाते हैं, ”कोर्रिया ने 2010 में एक सीबीटीयूएच सम्मेलन में कहा था।

आवासीय स्थान में, एक निवेशक प्रीमियम या लक्जरी सेगमेंट में एक गगनचुंबी इमारत की स्थिति बनाकर उच्च प्रीमियम प्राप्त कर सकता है, क्योंकि खरीदार "तारकीय दृश्य, बेहतर गुणवत्ता और स्वामित्व के साथ मिलने वाली स्थिति के लिए बाजार मूल्य से अधिक भुगतान करने को तैयार हैं। एक टावर की जगह किराये पर लेना।"

ऊंची इमारतें पूंजी-गहन और उच्च रखरखाव वाली होती हैं।

तेज़ हवाओं, भूकंप और अन्य प्राकृतिक आपदाओं को सहन करने के लिए उन्हें संरचनात्मक रूप से मजबूत होना चाहिए।

उन्हें दबाव नियंत्रण के लिए निष्क्रिय अग्निशमन प्रणालियों और परिष्कृत पाइपलाइन की आवश्यकता है। हाई-स्पीड लिफ्ट, बिजली जनरेटर और जल उपचार संयंत्र स्थापित करने और सामान्य सुविधाओं, लॉन, पार्किंग और प्रकाश व्यवस्था को बनाए रखने से भी बिजली और पानी की खपत बढ़ जाती है।

एक मिश्रित प्रक्षेपवक्र

विशाल शहरों की अपनी आर्थिक, सामाजिक और पर्यावरणीय लागतें भी होती हैं। बर्र ने कहा कि गगनचुंबी इमारत एक "भूगोल-सिकुड़ने वाली मशीन" है जिसे तब तैनात किया जा सकता है जब विशिष्ट स्थानों की मांग इसे समायोजित करने के लिए भूमि की क्षमता से अधिक हो जाती है।

वर्टिकल भी कॉम्पैक्ट है, जिससे अधिक लोगों को आस-पास रहने और काम करने की इजाजत मिलती है, जिससे शहर के कार्बन पदचिह्न को कम किया जा सकता है और व्यापक बुनियादी ढांचा प्रदान करने की आवश्यकता होती है। इसीलिए, विशेषज्ञों का कहना है, भारतीय शहर अभी मिश्रित प्रक्षेप पथ का अनुसरण करेंगे - भूमि की कीमतों, निर्माण लागत और एफएसआई विनियमन के अधीन, ऊर्ध्वाधर और बाहरी दोनों तरफ विस्तार। लेकिन भूमि अनंत नहीं है, और शहर अपनी भौतिक सीमाओं को पार कर जाएंगे, उन्हें देर-सबेर ऊपर की ओर जाना होगा।

उदाहरण के लिए, पुनर्विकास के लिए अपेक्षाकृत उच्च एफएसआई और अधिक मंजिलों की आवश्यकता होगी क्योंकि ऊंची इमारतों को मौजूदा निवासियों को समायोजित करना होगा।

यदि शहर के अधिकारी कॉम्पैक्ट होने के बारे में गंभीर हैं, तो उच्च वृद्धि वाले बाजार को आसपास के आवासीय और वाणिज्यिक स्थान की मांग को मिलाना होगा।

सीटीबीयूएच मूल्यांकन से पता चलता है कि 2023 लगातार 10वां वर्ष था जब दुनिया ने कम से कम 200 मीटर ऊंची 100 से अधिक इमारतों का निर्माण पूरा किया। भारतीय शहरों ने भी 17 ऐसी पूर्णताओं के साथ ऊर्ध्वाधर यात्रा जारी रखी। विशेषज्ञों का कहना है कि ऊर्ध्वाधर विकास का विकल्प चुनते समय भी, इमारतों को उचित ऊंचाई तक सीमित रखना समझदारी है।

एक मिश्रित प्रक्षेपवक्र

विशाल शहरों की अपनी आर्थिक, सामाजिक और पर्यावरणीय लागतें भी होती हैं। बर्र ने कहा कि गगनचुंबी इमारत एक "भूगोल-सिकुड़ने वाली मशीन" है जिसे तब तैनात किया जा सकता है जब विशिष्ट स्थानों की मांग इसे समायोजित करने के लिए भूमि की क्षमता से अधिक हो जाती है।

वर्टिकल भी कॉम्पैक्ट है, जिससे अधिक लोगों को आस-पास रहने और काम करने की इजाजत मिलती है, जिससे शहर के कार्बन पदचिह्न को कम किया जा सकता है और व्यापक बुनियादी ढांचा प्रदान करने की आवश्यकता होती है। इसीलिए, विशेषज्ञों का कहना है, भारतीय शहर अभी मिश्रित प्रक्षेप पथ का अनुसरण करेंगे - भूमि की कीमतों, निर्माण लागत और एफएसआई विनियमन के अधीन, ऊर्ध्वाधर और बाहरी दोनों तरफ विस्तार। लेकिन भूमि अनंत नहीं है, और शहर अपनी भौतिक सीमाओं को पार कर जाएंगे, उन्हें देर-सबेर ऊपर की ओर जाना होगा।

उदाहरण के लिए, पुनर्विकास के लिए अपेक्षाकृत उच्च एफएसआई और अधिक मंजिलों की आवश्यकता होगी क्योंकि ऊंची इमारतों को मौजूदा निवासियों को समायोजित करना होगा।

यदि शहर के अधिकारी कॉम्पैक्ट होने के बारे में गंभीर हैं, तो उच्च वृद्धि वाले बाजार को आसपास के आवासीय और वाणिज्यिक स्थान की मांग को मिलाना होगा।

सीटीबीयूएच मूल्यांकन से पता चलता है कि 2023 लगातार 10वां वर्ष था जब दुनिया ने कम से कम 200 मीटर ऊंची 100 से अधिक इमारतों का निर्माण पूरा किया। भारतीय शहरों ने भी 17 ऐसी पूर्णताओं के साथ ऊर्ध्वाधर यात्रा जारी रखी। विशेषज्ञों का कहना है कि ऊर्ध्वाधर विकास का विकल्प चुनते समय भी, इमारतों को उचित ऊंचाई तक सीमित रखना समझदारी है।

द्रविड़ ने कहा, "हमें शहरी विकास को क्रियाशील और टिकाऊ बनाए रखना चाहिए, अगर ऊंची इमारतों का कोई विकल्प नहीं है तो ऊंची उड़ान भरनी चाहिए, जरूरी नहीं कि सिर्फ बयान देने के लिए।"

उनका मानना ​​है कि भारत की रणनीति सही है क्योंकि कई देश इस पर पुनर्विचार कर रहे हैं।

उदाहरण के लिए, न्यूयॉर्क बढ़ती निर्माण लागत, ज़ोनिंग नियमों और अनियमित किराये के बाजार के कारण रिकॉर्ड-तोड़ ऊंचाइयों तक नहीं जा रहा है। यहां तक ​​कि चीन - जिसने पिछले साल 200 मीटर और उससे ऊंची 94 इमारतें पूरी कीं - ने अधिक आपूर्ति और संरचनात्मक सुरक्षा मुद्दों को संबोधित करने के लिए 3 मिलियन से अधिक आबादी वाले शहरों में ऊंची इमारतों की ऊंचाई सीमा 500 मीटर निर्धारित की है।

अंततः, ऊर्ध्वाधर विकास के लिए किसी भी नुस्खे में जमीनी बाधाओं को शामिल किया जाना चाहिए। फाटक ने कहा, "एफएसआई को सड़क की चौड़ाई से नहीं बल्कि जमीन की कीमतों से निर्धारित किया जाना चाहिए, जो बदले में काफी हद तक पहुंच (पारगमन पढ़ें) से निर्धारित होती है।"

भारतीय शहरों में, घनत्व के कारण निजी वाहनों में तेजी से वृद्धि बड़े पैमाने पर गतिशीलता से गंभीर रूप से समझौता करती है। नागरिक कुप्रबंधन और चरम मौसम की घटनाओं के कारण अक्सर एक ही वर्ष में शहरों में बाढ़ आ जाती है और पानी की कमी हो जाती है। बिजली कटौती और पानी की कमी भी असामान्य नहीं है।

यह सुनिश्चित करने के लिए इन मुद्दों का समाधान किया जाना चाहिए कि शहरी विकास - चाहे क्षैतिज हो या ऊर्ध्वाधर - एक दायित्व न बन जाए।

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